广州情了？

 

    2021年11月30日，位于广州越秀区的王府井百货宣布停止营业，对于关店原因，王府井称是因商场物业租赁合同到期。时间回溯至25年前的1996年7月5日，广州王府井百货正式开业，是王府井百货第一家外埠百货连锁店。

 

    “东山是曾经是广州最核心的商圈，但随着城市中心更迭，现在新的CBD是珠江新城一带，零售业态以新型购物中心为主，老城区的商业业态过于传统，很难留住客流。”一位经常光顾这家王府井百货的广州市居民对本报记者表示。据他观察，这家王府井百货客流量要明显少于一街之隔的广百门店，家电等产品的价格也并不占优势，在晚上冷冷清清的。

 

    戴德梁行方面向本报记者提供的数据显示，今年二季度广州全市零售物业空置率为4.5%，为近五年最低水平，但越秀商圈空置率高达8.2%，与其他商圈相比，越秀商圈的空置率排第一。

 

    与此同时，广州王府井百货所在的越秀区域零售物业租金并不便宜。戴德梁行数据显示，今年二季度该商圈955元/平方米/月的平均租金，远超广州全市零售物业平均租金，在所有商圈中排名仅次于体育中心商圈。以北京作为对比，西单商圈零售物业在今年二季度的租金约在1000-2500元/平方米/月。

 

    “房租”高企，广州王府井百货的生意也不好做。去年以来，受疫情冲击，广州王府井创下了亏损1513万元的新低，今年上半年这一疲软态势还在持续，净亏损达433.5万元。

 

    事实上，在此之前的几年间，广州王府井百货业绩就已经不断走低，历年财报数据显示，2016年-2019年，广州王府井百货的净利润分别为862.6万元、744.7万元、178万元及175万元——短短的一年半时间里，广州王府井百货就几乎亏掉了此前四年所赚利润。

 

    公开资料显示，截至2020年底，王府井共运营有55家连锁门店，覆盖华北、东北、华中、华东、华南、西南、西北七大经济区域33个城市，包括了百货、奥特莱斯、购物中心、免税品经营和超市等业态。

 

    在广州王府井百货关店后，目前的王府井华南板块仅剩下去年12月30日开业的佛山紫薇港购物中心项目。王府井去年年报显示，华南地区营业收入7946万元，同比上年减85.85%，在七大区域中降幅最大。需要提及的是，华南地区的南宁王府井百货于去年10月闭店，或对该区域业绩产生影响。

 

    在戴德梁行广州商业地产部主管冼嘉曦看来，广州市具有强大的消费潜力和商业韧性，但优质商业载体较为稀缺，商业资源集中在天河区成熟商圈内，品牌可选择进驻的项目比较有限。目前，政府的多核新区规划正随着琶洲、白鹅潭商务区等区域的建设逐渐落地。未来广州即将向着国际消费中心城市发展，优质商业供应将会大幅增加，预计城市商圈发展能级会得到全面的提升。

 

    对于广州王府井百货闭店后，是否还会继续在广州市场寻找新的项目，《华夏时报》记者采访王府井方面，但并未获得相应回复。

 

    还有谁租约临近

 

    广州王府井关店并不是个例。近年来，相比其他业态，王府井百货业态的调整动作较多。

 

    近的来说，2018年，重庆王府井百货解放碑店正式闭店，原因是因租赁合同到期，综合考虑该店经营情况及所处市场环境，公司决定不再续约。除了解放碑店外，当年王府井还关闭了北京大兴店、贵州国晨百货、厦门嘉禾店等三家百货门店。

 

    紧接着，在2019年6月30日，王府井旗下北京赛特百货有限公司因租约到期不再续约。在去年，乌鲁木齐王府井百货、福州王府井百货以及南宁王府井百货也相继关店，对于这三家的关店原因，王府井同样称是因租约到期，综合考虑当地市场情况和门店经营状况，决定不再续约经营。

 

    引发外界关注的是，王府井旗下还有多少百货门店面临租约到期？

 

    《华夏时报》记者了解到，截止到2020年底，在王府井55家连锁业态中，百货业态占27家，其中11家为自有及部分自有物业，另外还有的16家门店中，租赁期限都在15年-20年之间，其中最近四五年内面临到期的是，2024年底到期的洛阳王府井百货中州中路店，以及2026年到期的是位于重庆、西宁及包头的三家门店。剩余门店到期时间相比较为遥远。

 

    在目前王府井的诸多业态中，百货业务仍贡献超半壁江山。从今年前三季度营收来看，百货业态营收占比约65%，购物中心占比15%，奥莱占比约10%。

 

    近年来，传统百货业态受到购物中心、奥莱等业态的冲击。对于未来百货门店到期后是否还会继续发展百货业态，记者并未从王府井官方获得答案。但从王府井近5年新增公司的动作中，或许可以管窥这一零售巨头的未来“方向”。

 

    从近年财报披露资料来看，五年半时间内，王府井共新增44家新公司，其中，购物中心经营与运营管理等相关公司共8个，奥特莱斯经营与运营管理相关公司11家，超市及便利店零售相关公司8家，其余的是，地产、投资管理等公司零星分布。

 

    从这些新增公司数据中可以看出，一是百货类新增公司明显变少，仅在2016年新增了郑州东成王府井百货有限责任公司及在2018年成立了睿高翊国际贸易(上海)有限公司这两家公司；第二则是免税品经营公司的出现，随着王府井在去年拿到免税牌照，去年至今年上半年，其新增了三家免税品运营管理公司。

 

    “重兵”在哪

 

    广州王府井百货的关闭，只是王府井转折路上的一个标记。

 

    在2015年王府井集团60年庆典上，时任高层曾表示，王府井正在乘互联网大潮进行“第三次创业”，全面实施战略转型。自此之后，对于外界来说最直观的感受是“去百货化”：2016年2月，王府井上市公司去掉了“百货”标签。按照官方说法是正在战略转型升级，将由单一百货主业转变为涵盖百货、购物中心、奥特莱斯、超市、线上零售平台等多业态并举、覆盖消费者全生活系统的零售公司。

 

    一个值得关注的现象是，在截止到去年年底的19家购物中心中，资历最老的是2011年开业的成都王府井购物中心，其余都在2015年及以后开出，这也就意味着从2015年前后，王府井在购物中心业态的布局上明显提速。

 

    即便是在受到疫情冲击的去年，王府井依旧开业了贵州安顺购物中心、西宁大象城购物中心、贵阳玖福城购物中心和佛山紫薇港购物中心4家大型门店。今年上半年，眉山王府井购物中心、成都王府井Discovery购物中心对外营业。

 

    与百货业态相比，购物中心区别不仅仅在于单体面积更大。目前，王府井的百货业态门店位置一般在城市或区域商业中心，单店面积一般在2万-6万平米，主营业务收入为商品零售收入，经营模式以联营为主；而购物中心的单店面积则在8万-20万平米，主营业务收入为租金收入，经营模式是以租赁为主。

 

    从近年来王府井的新店布局中可以看出，其更偏爱西南西北区域。记者总结了解到，在2016年7家新开门店中，6家位于西北地区，2017年16家新开门店中，8家位于西南地区，2018年仅新增一家门店位于东北，在2019年与2020年分别新增的4家门店中，西南与西北又各自占了3家。

 

    戴德梁行方面认为，由于新冠肺炎疫情的影响，一些原计划于2020年入市开业的购物中心将推迟至2021年或2022年入市。根据戴德梁行提供的统计数据，约2259万平方米的新增供应计划于2021年下半年和2022年开业，这将是优质零售项目涌入中国主要城市核心市场的高峰时期——尽管受到线上崛起及疫情冲击，但在中国零售市场，新的力量依然在不断重启，对于王府井为代表的传统零售商而言，只能面对变革，融入其中。